Bien professionnel unique à l’ISF/IFI : plus de souplesse sur les activités similaires

Les chefs d’entreprises ayant des participations dans plusieurs sociétés peuvent bénéficier de l’exonération d’ISF (voire d’IFI) si elles constituent un bien professionnel unique.

1.Ce qu’il faut retenir

Dans son arrêt du 7 juillet 2020, la Cour de cassation a été interrogée sur la notion d’activité similaire permettant d’exonérer les biens professionnels de l’ISF. Les juges ont rejeté l’interprétation stricte de l’article 885 O bis du CGI faite par l’administration fiscale.

La Cour a considéré que : “le législateur n’a prévu aucun seuil à l’exigence de similarité des activités, qui s’apprécie en comparant la nature des activités exercées et l’objet auquel elles se rapportent”.

Les juges de la chambre commerciale ont écarté l’exigence d’un degré de similarité des activités exercées en matière de bien professionnel unique. Ce n’est pas nécessairement au regard de l’activité significativement prépondérante que l’exigence de similitude doit être appréciée.

Cass.com.7 juillet 2020, n°18-15.285

2.Conséquences pratiques – Avis Fidroit

L’arrêt a été rendu en matière d’ISF, mais il semble que ses conclusions puissent être transposables (mais non opposables) pour l’IFI. 

Rappel :

Les biens immobiliers détenus en direct ou via des sociétés interposées peuvent être exonérés d’IFI lorsqu’ils sont affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d’une société assujettie à l’IS, sous réserve que le redevable :

  • détienne avec son cercle familial (conjoint, partenaire, ascendants, descendants ou frères et sœurs) au moins 25 % des droits de vote de la société, directement ou avec un niveau d’interposition. Quelques exceptions au seuil de 25 % existent en cas de dilution ou de gérance majoritaire etc.) ;
  • exerce dans la société une fonction de directions énumérées par l’article 975 du CGI ;
  • perçoive pour cette fonction de direction une rémunération normale et lui procure plus de la moitié de ses revenus professionnels.

Dans le cas où un contribuable détient plusieurs sociétés soumises à l’IS, chaque société doit isolément satisfaire aux conditions prévues pour être considérée comme un “actif professionnel unique” exonéré.

Pour qualifier un actif professionnel unique, la condition de rémunération s’entend au niveau du pôle d’activité. L’ensemble des rémunérations perçues dans les différentes sociétés qui respectent les deux premières conditions de l’article 975 du CGI sont additionnées afin de vérifier si cette masse représente plus de 50% des revenus professionnels du contribuable.

La condition de rémunération normale s’apprécie au regard des fonctions exercées dans l’ensemble  des sociétés ayant des activités soit similaires, soit connexes et complémentaires.

Remarque :

Le caractère normal est vérifié par rapport à la rémunération que le dirigeant est susceptible d’obtenir sur le marché dans des conditions similaires.

CAA Paris, 21 mars 2019, n°18PA02196Si deux sociétés ne sont pas similaires ni connexes et complémentaires, le régime de l’actif professionnel unique ne s’applique pas : la rémunération perçue dans chacune doit être “normale” (les rémunérations devant être cumulées pour apprécier le seuil de 50 % des revenus professionnels).

Avis Fidroit

Lorsque le contribuable est dirigeant de plusieurs sociétés, il est préférable qu’il perçoive une rémunération minimale dans toutes ces sociétés. En effet, chaque participation doit remplir les conditions légales, dont une rémunération normale qui constitue l’essentiel des activités économiques. Il est plus sûr de prendre une rémunération dans l’ensemble des sociétés ayant une activité similaire ou connexe et complémentaire pour éviter un problème de requalification par l’administration.

Notez que pour la définition du bien professionnel unique, les règles ISF et IFI sont quasi identiques. Pour  l’ISF, l’article 885 O bis précise : “lorsque les sociétés […] ont des activités soit similaires, soit connexes et complémentaires, la condition de rémunération normale s’apprécie au regard des fonctions exercées dans l’ensemble des sociétés dont les parts ou actions constituent un bien professionnel”. Pour l’IFI, l’article 975 expose que : “lorsque les sociétés […] ont des activités soit similaires, soit connexes et complémentaires, la condition de rémunération normale s’apprécie au regard des fonctions exercées dans l’ensemble des sociétés dont les parts ou actions répondent aux conditions […]”.

Aussi, cette décision pourrait être transposée à l’IFI, sans qu’elle soit de fait opposable. Un rescrit pourrait confirmer cette hypothèse.

Holding animatrice et exonération d’ISF/IFI au titre des biens professionnels

Les holdings animatrices (quelle que soit leur forme ; SA, SCI, SAS, etc.) sont assimilées à des sociétés opérationnelles exerçant une activité commerciale et bénéficiant de l’exonération au titre des biens professionnels sous certaines conditions.

Dans le cadre des holdings animatrices, une activité “d’animation prépondérante” est exigée pour bénéficier de l’exonération en matière d’ISF et d’IFI sur la holding elle-même.

Il n’est pas exigé que l’activité d’animation soit exercée à titre exclusif.
BOI-PAT-IFI-30-10-40 § 130

Lorsque le dirigeant exerce simultanément des fonctions de direction dans une ou plusieurs filiales de la holding, il est possible de prendre en compte la rémunération cumulée dans le groupe pour vérifier les conditions de rémunération. Il peut alors recevoir peu ou pas de rémunération dans certaines des sociétés sans impact sur l’exonération au titre de l’IFI.
BOI-PAT-IFI-30-10-40 § 160 et 170
BOI-PAT-IFI-30-10-30-10 § 310

Le BOFiP précise qu’un contribuable exerçant des fonctions de direction dans une holding sans être rémunéré ne peut prétendre au bénéfice de l’exonération même si son conjoint exerce des fonctions rémunérées au sein des filiales.
BOI-PAT-IFI-30-10-30-10 § 180
BOI-PAT-IFI-30-10-30-10 §  440

Attention :

L’exonération d’IFI s’applique uniquement sur la fraction de la valeur des titres représentant les biens affectés à l’activité éligible (les immeubles non affecté à l’activité du groupe sont imposables).